摘要：
... 来源：中国经营报
本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道
近日，一则成都的楼盘涨价2%的通知引起了众多购房者关注。
一家名为“成都嘉禾兴房地产开发有限公司”（以下简称“嘉禾兴地产”）的公司近期发布了《关于嘉禾兴地产集团旗下所有在售住宅项目价格上调的公告》，宣布公司旗下的5个项目从10月1日起房源单价整体上调2%。
据国家统计局最新数据，今年8月成都新房价格环比降低1.2%，同比降低3.2%。在房价跌势依然明显的背景下，嘉禾兴地产为何突然宣布涨价？涨价的底气来自哪里？抑或只是个营销噱头？
《中国经营报》记者近日走访了嘉禾华府、嘉禾宸府、鑫宸壹品等公告中提及的项目了解到，此前多数项目售价已经实施了多重促销优惠。在售楼处，有一两组购房者在了解楼盘情况，但并没有出现涨价前的抢购场面。
嘉禾兴地产相关负责人在接受记者独家采访时回应称，价格上调通知发布后，让一些已经在观望中的购房者加速了下单的速度。发布这样的信息，也是希望能帮助稳定市场预期和信心。
“实在没有利润了”
“我们不会降价，还要涨价的！”在嘉禾宸府售楼处，项目置业顾问滑动手机屏幕向记者展示了项目涨价的通知文件。从文件上可以看到，该项目将从10月1日起涨价，为“综合考虑当前成都房地产市场动态及开发建设成本等因素”的结果。涨价涉及的项目包括嘉禾华府、嘉禾滨湖颂、金沙壹品、鑫宸壹品、嘉禾宸府5个楼盘。文件还要求“对于尚未完成购房的意向客户，各项目公司以及营销团队需积极履行告知义务，耐心细致地做好解释工作”。
在涨价通知图片之外，置业顾问还向记者展示了该项目宣布涨价后，多个媒体进行报道的网页截图。“公司都发红头文件了，肯定要涨价。”他表示。
但在10月1日之前，购房者依然能够按照目前优惠后的价格来买房。记者了解到，嘉禾宸府项目此前有多条优惠政策，包括：交5万抵10万、9月活动优惠2%、按揭优惠3%、七日签约优惠2%、自然到访客户优惠2%等。
比如，一套备案单价在16400元/平方米的房子，多项优惠后房源单价已经降至13300元/平方米。记者了解到，此前的中秋假期，在这里购房还可以享受到赠送一年物业费的优惠。
嘉禾宸府置业顾问介绍，这样的优惠政策即将被部分收回。他告诉记者，10月1日之后，上述的“9月活动优惠2%”应该会收回。如此一来，一套当前单价13300元/平方米的房源会上涨至13600元/平方米左右，一套122平方米的房子总价将上涨3万多元。置业顾问表示，可以赶在涨价前购房，保留更多的优惠。
多数新房项目仍在降价促销，嘉禾兴地产为何涨价？位于青羊区非遗片区的鑫宸壹品项目置业顾问向记者解释称：“实在没有利润了。”
他为记者算了一笔账：我们项目拿地成本为14300元/平方米，建安成本3000元/平方米，园林成本1000元/平方米，税费2000元/平方米，装修成本2000元/平方米，这些成本总和已经达到22000元/平方米左右，还没有加上销售、前期物业等成本。但项目售价只有23000元/平方米，每平方米的利润只有几百元，利润太低了。
有趣的是，记者查询发现，嘉禾华府项目曾因“大幅降价”被周边居民投诉。今年1月，在问政四川平台，有网友投诉嘉禾华府项目“恶意大幅降价。该楼盘精装备案售价18000元/平方米—19000元/平方米，现在大幅度降价，开盘100多套，单价13000元/平方米—14000元/平方米砸盘”。
成都市温江区住房和城乡建设局对此回复称：网友反映的降价问题是开发企业在首次开盘期间开展的优惠促销，根据《商品房销售管理办法》第十七条之规定，商品房销售价格由当事人协商议定，故并不构成恶意降价行为。
就价格上调2%一事，记者以购房者身份致电成都市住建局，对方表示，项目售价只要没有超过公布的预售挂牌价，一般都是合规的。
“不融资不贷款”
嘉禾宸府置业顾问向记者介绍，虽然嘉禾兴地产不是国企，但资金实力很强，不会烂尾。“我们之前也开发过像温江的洲际健康城那样的项目，只是原来名字不叫嘉禾兴。”
天眼查信息显示，嘉禾兴地产成立于2019年12月10日，至今不到5年时间，注册资本800万元。嘉禾兴地产的实控人为严兴桃，他持有嘉禾兴地产90%的股权。在嘉禾兴地产之外，严兴桃还在8家企业担任高管或股东，包括成都八益国际家居博览城管理有限公司、四川兴恒利房地产开发有限公司等。这两家公司分别开发了成都市温江区的洲际健康城和内江市的甜城国际社区等住房项目。而八益国际家居博览城也是成都目前规模较大的家居卖场之一。
上述这些公司的股东积累的财富，或许成为嘉禾兴地产近两年连续拿地的基础。在鑫宸壹品项目大门处竖立着一块硕大的信息公示板：“坚持不融资不贷款 自有资金开发项目”。
公示板信息表明，仅在2023年，该公司就在成都拿下了四宗土地：4月20日，温江永宁街道地块约41.74亩，耗资2.6亿元；7月19日，青羊区康和街道地块约32.43亩，耗资7.7亿元；8月10日，双流怡心湖街道地块约86.7亩，耗资14.4亿元；12月22日，温江永宁街道地块约98亩，耗资6.6亿元。四宗地总面积约259亩，总金额超过30亿元，是近两年来为数不多仍在成都连续拿地的民营企业，成为当年成都土拍市场的一匹黑马。
进入2024年，嘉禾兴地产拿地的步伐没有停止。7月26日，嘉禾兴地产联合空港兴城继续竞得双流区东升街道两块宗地；7月30日，该公司又拍下成都市新都区天府总部商务区东区地块，耗资3.5亿元。
“因为我们是全款拿地，哪怕卖得慢一点也没关系，但利润可以好一点。”当被问及项目涨价会不会减缓项目的销售速度，嘉禾华府置业顾问向记者解释，自持资金保证了项目慢慢卖都可以，不急于快周转。
“期待明年下半年市场”
对于这次发布价格上调2%的通知，嘉禾兴地产相关负责人在接受记者采访时表示，其实是收回了原来的一些价格优惠。现在项目已经是以成本价在销售了，没什么利润。前期价格一直下跌，市场没有信心，客户也不敢买房，发布价格上调信息是在尝试稳定市场预期。正好最近美联储降息，房贷利率方面也有很多利好信息，所以借这个时间点来发布价格上调信息。
而对于公司数十亿元的自持资金是从何而来的问题，这位负责人介绍，公司的项目开发资金来自十余位股东，但没有体现在公开的股权关系上。他们多是之前房地产市场的参与者，以类似联盟的方式集中打造了嘉禾兴和鹭岛这两个品牌，嘉禾兴及鹭岛两家公司的股东交叉持股。
他告诉记者，接下来，公司还将继续在成都拿地。他预测，在各项利好信息释放后，房地产市场复苏也还需要至少半年的时间，期待明年下半年的市场表现。
值得一提的是，嘉禾兴地产调价公告发布的同一天，贝壳在成都以42.19%的溢价率拿地。9月20日，锦江区金融城三期H12地块挂牌出让，土地起拍价为19200元/平方米，有14家开发企业报名参拍，经历80多轮举牌之后最终贝壳旗下的贝好家（成都）置业有限公司以溢价42.19%、总价10.76亿元拿下，引起热议。贝壳方面表示，项目将采用C2M（从消费者到制造者）的模式进行开发。
不过，从数据上来看，成都整体的土拍市场依然没有回到景气区间。中指研究院数据显示，今年前8个月，成都累计供应土地72宗，合计3639亩，同比下降38%；累计成交64宗，合计3210亩，同比下降43%。
一位在成都房地产市场深耕多年的业内人士向记者分析称，贝壳在成都以如此之高的溢价拿地，是因为宗地优势明显，而且贝壳有自身的战略发展布局，所以才有信心拿地。而嘉禾兴地产宣布涨价，则有可能是一种营销动作，不具有代表性，其他项目应该不会这样做。9月份成都市场表现几乎是近3年来的最低点了，近期还是处于一个很艰难的状态。
