摘要：
... 上海房价从 2021 年最高点到现在跌了多少
这个话题我们需要整体的数据来佐证
比如，2021 年 8 月上海二手挂牌均价为 74291 元 /㎡，截至 2024 年 8 月上海二手的挂牌均价为 66720 元 /㎡，整体跌幅约为 10%
（数据来源：兔博士 app）
而这是整体的市场，回到我们今天的主题
换句话说，在楼市涨跌周期内，跑赢大盘就算是赢家
房价涨的时候，比大盘涨的多
房价跌的时候，比大盘跌的少
这也就有了我们今天的主题，在楼市下跌周期，我们也要关注那些更抗跌的二手房
所以这次我从兔博士 app 拉取了全方面的数据，并同时和几位资深中介聊了聊，来得到，数据和实际交易情况
我们一起来讨论这个话题
现在比较抗跌的二手房是哪些
01
如果与三年前的成交价相比，这些板块房价还是涨了
直到我把数据拉出来后，才发现如果把三年当作一个周期，上海这些板块的价格不跌反涨了
如下表格所示
（数据来源：兔博士 app，成交价单位：元 / 平米）
这几年里，涨幅较高的板块可以分为两类
一种是当年郊区房价相对比较低的板块比如老港镇、叶榭、车墩、柘林
另一种是绝对市区位置的传统上只脚地段，其中董家渡、黄浦滨江、老西门的二手涨幅都超过了 15%，豫园板块也有 10% 左右的涨幅
从这个表可以看出，黄浦区的强势地段还是赢了
于是把各区的数据 3 年房价拿出来对比，黄浦果然遥遥领先
反倒是杨浦不论是挂牌价格，还是成交价格，在市区里的跌幅都比较大
（数据来源：兔博士 app）
不过也可以看到上海市区地段的含金量，成熟的配套，优质的学区等都让市区能够跑赢了大盘
接下来我们看看郊区的五大新城，如果讨论五大新城哪里最抗跌
临港却是要单独拎出来看的一个，因为这三年，临港房价的波动实在太大了
21 年临港的成交价还能在 3 字头，如今已经跌到约 2.4 万 / 平，相较于 21 年跌幅约三成，可以说是全上海最不抗跌的板块之一了
（数据来源：兔博士 app）
那么其他四个新城，嘉定新城无疑是最抗跌的一个
相较于 21 年，嘉定新城成交均价上涨了 4.79%，挂牌均价上涨了 11.84%，但是也可以看到即便是嘉定新城，24 年较 23 年价格还是下滑了的
五大新城里谁最抗跌，战至目前的结果：嘉定 > 青浦 > 松江 > 奉贤 > 临港
聊完了相对比较全面的宏观市场，我还找了几位熟悉的中介朋友
在他们这几年的交易经验中，具体感知到市场更加精准的变化
小苏和大熊给我提供了几个比较抗跌产品的方向
02
强势产业园周边的动迁房，才比较抗跌
大熊做上海的二手交易，总价段主要集中在 200-300 万左右的标的
所以很多时候都和上海的动迁房打交道
最近市场上有流传上海六大动迁基地的跌幅排行榜，最高跌幅的地方为松江泗泾，平均达到了 30% 左右
而青浦徐泾的几个标杆动迁基地板块也同样显示出动迁房产品的脆弱性
（数据来源：链家）
几个典型小区近 3 年的房价，跌幅近 30% 已司空见惯
但是在二手房市场里，很多时候动迁小区的供应量和成交量都非常大，可以说是这座城市的成交基石之一
所以在行情冷淡的周期下，关注哪些动迁房还比较抗跌，还是很有必要
大熊给我提供了两个方向
一个是周浦，我去查了下链家这 3 年周浦典型小区成交的行情
（数据来源：链家）
周浦几个典型小区的跌幅和 3 年来最高点相比，跌幅仅有 8-9%，这种行情放在整个浦东也都是非常抗跌的
另一个是康桥
（数据来源：链家）
周浦旁边的康桥几个小区的价格也显示出了较为稳定的趋势
而同样是动迁房板块，周浦和康桥能够保持房价较为稳定的原因是
需求一直以来的旺盛，也就是依赖于浦东发展轴线上的大核心张江需求的外溢
而围绕在大虹桥产业区周边的动迁基地，如江桥、泗泾、徐泾北城等，也是受到了其产业发展不稳定的影响
强产业园旁的动迁基地抗跌性更强
03
板块标杆二手小区总是比较抗跌
（数据来源：链家）
最近一年，我们观察了每个板块里那些标杆二手小区的房价，有的因为地段，有的因为产品溢价，还有的因为整个板块的老化，那些产品做的比较好的小区价格站得比较稳
大熊跟我说了三个比较典型的案例
在他的观察中，最典型的张江汤臣豪园，不仅这 20 年的挂牌价格涨幅达到 1300% 以上，这几年的价格，也显示出了抗跌性
张江汤臣豪园所在的张江板块，除了汤臣豪园、汤臣豪庭这种别墅、豪宅，城市经典这种大户型产品，大多是老公房、动迁房
（数据来源：兔博士 app）
而作为纯商品房产品的张江汤臣豪园，成为板块内少有的改善产品，一直到今天，其稀缺属性依然无可替代
第二个是唐镇的绿城玉兰花园，与这三年的最高点房价相比，跌幅也只有 10% 左右
这个盘毫无疑问是靠绿城的品牌把价格站住了，这些年来一直都是唐镇二手房价的天花板
第三个位于徐汇华泾的印象欧洲，和前两个盘不同，印象欧洲的稀缺是因为华泾板块的整体房龄已经较老，作为次新的小区，价格比较坚挺
把印象欧洲在链家的 2021、2024 年的成交记录拉出来对比后
可看到无论是 2 房、3 房产品，这三年均价一直稳定维持在 9-10 万 /㎡，基本没怎么跌
类似这样的小区，基本每个板块都会有，比如御桥的万科海上传奇，大宁的金茂府等等
所以标杆二手小区，或因为地段或因为产品，稀缺性如果能够得到保持，价格就稳了
04
" 这预算段，它们应该是最好的选择。"
上面说的还是非核心板块的标杆二手，而在上海核心区有些产品也展现房价比较坚挺的迹象
上海市区绝对稀缺地段里的早期商品房
（数据来源：链家）
先来看看位于静安江宁路的的静安豪景苑，这个小区位于静安寺商圈，享受上海城市极致的繁华配套
且小区拥有丰富功能的会所配套，仅对业主免费开放，会所服务除了有泳池、健身等常规项目，还有按摩浴池、桑拿、蒸汽浴温泉、健身房、壁球馆和网球场等各种场所
因此，在 2021 年该小区的 2 房户型，成交均价在 13-14 万 /㎡之间
（来源：链家）
24 年，静安豪景苑的 2 房成交价格依然保持在 13-14 万 /㎡间，非常稳定
（来源：链家）
还有一个案例是位于五里桥的永业公寓，2021 年成交均价从约 12 万 /㎡到 17 万 /㎡不等
（来源：链家）
来到 2024 年，永业公寓成交均价在 12-15 万 /㎡之间
（来源：链家）
虽然距离最高点的 17 万 /㎡已有所回落，但价格比较坚挺
对于早期的品质商品房为什么房价还比较坚挺，供需关系导致
在这些发展近乎饱和的板块里，基本没有新房推出
所以客户可选择的小区不多，这些早期的商品房小区拥有了不可替代性
用大熊的一句话总结就是：" 在这个预算段内它们应该是最好的选择。"
05
地段不独特，但产品绝对够独特
最近，苏苏和我说，上海楼市出现了 " 分化跌 " 现象
我一开始还搞不明白，她解释说，就是在跌的小区里，也有分化
在纯改善型的产品供应非常稀缺的板块，大户型赢了
（数据来源：链家）
供求比决定了价格的稳定
比如位于闵行颛桥的纯大平层小区，颛桥星河湾
这个小区仅提供 200㎡以上的纯粹大平层户型，而项目所在的闵行颛桥板块，户型在 200㎡以上的二手小区，除了别墅区之外，寥寥无几
( 来源：链家 )
所以这个盘的客群圈层指向了特定对闵行或是星河湾学区需求的高端客群，换手率一直比较低
我在链家上看了下，目前整个星河湾 1、2、3 号园，总户数达到 2248 户，但却仅有 48 套在外网挂牌出售，挂牌率约仅 2%，非常低
这也说明了星河湾小区房东基本以自住为主，比较惜售
大熊说：" 那些外环线上的板块，大平层产品比较稀缺，如果出现一个纯大平层社区，普遍比周边抗跌。"
闵行莘庄的次新大平层小区，TODTOWN 天荟也呈现出这种趋势，这三年房价对比最高点，仅跌了个零头
06
大户型产品在刚需板块有多吃香
另一个角度：即便是在同一个社区里的产品，也往往是大户型比较抗跌
我把华润中央公园近年来的成交明细统计如下
根据链家样本数据显示，对比 2021 年，华润中央公园二期的 2 房产品跌幅在25%左右
（数据来源：链家）
再来看 3 房产品，首先成交量就远远小于 2 房，我浏览了一下这几年所有成交记录，大概是成交 10 套 2 房，才会成交 1 套 3 房的 10:1 的比例
（数据来源：链家）
从 2022 年的少量数据样本里，看到 3 房的成交价相对平稳
结合我自己亲自去到华润中央公园踩盘的经历
当时候看房中介就明确告诉我，这个小区大户型比较吃香，一个是房东拿出来卖的少，价格也比较稳定
相比起来，2 房小户型就陷入了价格搏杀的境地中了，因为客户都想往更大面积的户型置换，挂出来的房源本来就多，竞争也大
在刚需热点板块中，大户型的稀缺程度远高于小户型
07
最后来说说写这篇文章的初衷
从下跌周期市场里，我们除了感受到悲观和焦虑之外，还能够感知到什么
或者说上海二手房的价格稳定因素有哪些
我自己把数据梳理，和各种中介聊过之后
找到一些共性，和大家一起参考
都知道顶级地段保值，但不是所有人都能买进黄浦的好地段
那么，宁要鸡头不要凤尾，数据显示板块的标杆二手总是更抗跌
同样价位，去挑选那些能够成为板块头部品质的二手房，比去你认为的好地段买一个差产品更好
那什么是好产品，什么样的产品才真正匹配这时代的需求
纯粹圈层、改善户型、品牌房企
未来是改善户型当道的时代
如何买到一个好户型，可能有时候比买到一个好地段更重要
这个时代的购房者，在为真正的改善产品买单
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5551篇原创文章
