摘要：
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作者：kangins
近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建发，开始急刹车！
近日，“新闽系”带头大哥建发旗下的房产上市平台建发国际集团（01908.HK，后简称“建发国际”）行政总裁林伟国在2024年上半年业绩发布上对下半年的房地产形势发出预警：
无法预期下半年会有很大反转，尚不能明确。
这一信号的发出，即是对当下房地产未来局势的判断，也是对近三年建发在地产狂飙突进的急刹车。根据中期业绩报告显示：
1、上半年实现营业收入327.5亿，同比增速34.46%；
2、归母净利润8.17亿，同比下降36.37%
对于陷入“增收不增利”，建发国际归纳于两个因素：
1、期内毛利润率同比下降至11.9%；
2、上半年结转项目的平均权益同比相应降低；
翻译成大白话就是：
高价地拿太多，利润遭挤压！
在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是对于建发而言，却意味着不一样的信号！
预警：“狂飙”式高价拿地后遗症
康哥查了近三年的TOP100强的拿地数据，建发的狂飙始自2021年，而这一年刚好也是曾经地产巨无霸恒大全面沦陷的元年：
1、2021年，建发以1766亿的新增货值位居百强第12名；
2、2022年，建发以908.5亿的新增货值位居百强第10名；
3、2023年，建发以1606.4亿的新增货值位居百强第5名；
伴随拿地数据的狂飙，建发销售业绩也开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售额超过民企一哥龙湖，挤身百强第八位，而排在建发前面的房企是：
保利/万科/中海/华润/绿地//碧桂园
紧随建发其后的是龙湖、金地，TOP10名单中要么是财大气粗的央企，要么就是长年霸榜的民企中的领军三好生，地方国企进TOP10，建发可谓开了：
前无古人的先河！
高潮则来自始自21年发力的建发开始了狂飙进程，并于今年登顶封神，以279个小目标让此前的带头大哥们：
望其项背！
仔细分析一下拿地数据可发现，在拿地面积仅排第四的情况下以总金额第一封神，足见建发房产拿地：
拼的疯狂！
显然，这也是“闽系房企”一贯爱拼才会赢的作风。2021年，我国商品房销售规模达到历史性地巅峰18万亿，仅两年后的2023年，这一销售数据便掉到了11.7亿：
暴跌35%！
而到了今年，根据国家统计局的数据显示，上半年我国商品房销售规模仅4.7万亿，而且这个还已经包括金三银四和5.17政策发力后的效果，根据这个情况预测，今年销售额很难过10万亿。
而一个头部房企的朋友给康哥的预测却更悲观，如果下半年没有更大力度的政策出台，很可能全年销售规模不超过：
7万亿！
其做出这一判断的理由是：自己所在公司投的项目比去年肉眼可见的减少，而在TOP100榜单上排名却在上升，这说明一个问题：
当前销售形势并不乐观！
显然，这一信号对于上半年才刚刚完成封神的建发而言，狂飙式疯狂高价抢地的风险已然：
暗潮涌动。
巨额浮亏：折翼家居巨头
作为建发集团利润的核心，房地产板块一直承担着重要的角色，建发房产利润的承压显然给集团带来压力，而收购家居龙头红星的巨额亏损显然给其带来了更大的压力：
2023年建发股份耗费62.86亿购买美凯龙29.95%的股份，一跃成为其第一大股东！
这笔收购仅仅才过一年，该笔收购给建发带来巨额亏损：
1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日收盘），跌幅54.5%，收购成本亏34.3亿；
2、2023年，红星美凯龙给建发股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上半年，这一亏损进一步扩大，归母净利润预亏10-13亿；
两项合计亏损近50亿，相当于收购成本：
79.5%！
写在最后
纵有建发集团供应链提供充足的现金流优势，但是贡献利润的左膀右臂所带来的压力显然加大了建发集团对未来的悲观预期！这也是为啥建发房产在三年半的狂飙之外，突然开始：
急刹车！
这一幕又何曾相似！同样是在2021年上半年依然疯狂拿地融创，同样高价进行拿地，也同样在2021年下半年以三条红线为分界线开始，突然急刹车！
建发作为国企，显然具有更强的债务管控水平，但是当前对于建发的难题是：土地储备大部分来自于2022、2023年收购的，而这两年高价收购来的土地未来该如何处置？建发管理层给的方案是：
灵活销售！
在当下市场承接盘以肉眼可见萎缩的背景下，一向激进的建发对未来也愈发谨慎，此时的灵活究竟该如何灵活？多久去化？恐怕对于今时今日的建发而言：
恐怕也给不出答案。
而同样作为供应链巨头的厦门三巨头之一，其地产扩张策略与建发有异曲同工之妙，市场却传出大裁员的消息，究竟是真还是假？显然对于建发来说：
过去狂飙的时刻有多爽，未来收缩之路就有多痛苦！
（转自：不良资产行业观研）
